房产中介避税六招

　　在房产新政下，中介公司纷纷推出避税新招，努力使交易额回升，但其中隐藏着巨大风险
　　上有政策，下有对策。
　　与普通住房细则的艰难出台相比，房地产中介公司却迅速推出避税对策。
　　《财经时报》经过采访调查发现，北京中介避税主要有六招。
　　第一招：“租售同步”。
　　其具体操作方法是业主先与中介公司签订一年的《房屋出租委托代理合同》，并拿到租金。中介公司双向出击，为业主同时寻找租赁和购买客户，如果先找到租赁客户，就将房屋进行出租。在租赁期间，中介公司将继续寻找愿意承担营业税的买家，帮业主卖掉房子。这样业主不会为房子购买不足两年要缴营业税而发愁，同时获得售房收益及出售日之前的房租收益。
　　第二招：“以租待售”。
　　由中介做担保，买家先以向原房主租房的方式入住，付给原房主房租。等原房主的产权证满两年后，双方再办过户手续。买家扣除已支付的房租，将剩余房款付给房主。
　　第三招：“买房人存留房产证”。
　　这种方法大致与“租售同步”的方法类似，即通过买卖双方公证买卖合同，并约定两年期满后再行过户后，买方为防止卖主两年期间出现不诚信问题，双方约定在买方付与卖方一定金额的房款后，将房产证留于买房人或第三方公证人保存。
　　第四招：“找物业改底单”。
　　买卖双方可以找物业公司的人，直接把卖房合同的底单改掉，在房产证上直接写买主的名字，这样避免交纳营业税和个人所得税了。
　　第五招：“把交易价格做低”。
　　买主和业主双方协商之后，将合同上的交易价格做低一些，只要不低于建委公布的各类级别土地上普通住宅平均交易价格即可，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。
　　第六招：“带租约房产理财”。
　　此方法是针对投资型买家，如果其购买了产权证不满两年的二手商品房，可先享受一到两年的租约服务。如果买家想在房屋产权证两年期满后出售，可提前告知中介公司，由中介公司在租约期满前开始业务推广，以此降低房屋的空置时间。
　　风险：中介公司的这些避税对策看起来很高明，合情合理，又有利可图，但其背后隐藏着巨大风险。前四招就存在着一旦发生纠纷，买卖关系在法律上不受保护的问题。而第五招的高价买卖低价报税属于虚假交易。一旦买房人再次将房子转让时，将面临房屋估值相应降低和缴税相应增多的问题。最后一种招术则存在租金变动的市场风险。

　　由此可见，在政策的引导下，产业结构上也会变化，所谓物竞天流、优胜劣汰，在他们的交错竞争中，相信得益的会是消费者，希望经过这轮的洗牌，我们能接触到的就是真正能为房产市场付出真诚服务的房产中介。

By Chen

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