与朋友“合资炒楼”小资本撬动大市值
投资不一定要身家殷实，小本经营也可以积少成多。本钱少的投资者，选择房产时，首先需要控制成
本，比如实地考察租金能否抵消月供，如何提高租金水平，尽量减少自己的后续投入等。而引入知根知底
的合作伙伴，可以减少前期支出，增加抗风险能力，又避免了为供楼而降低自己生活水平的状况出现。
在广州一家事业单位从事会计工作的张小姐，虽然目前只工作了5年，月收入也只有6000元左右，但
是目前却是三套房产的“包租婆”，全因她有一套独到的理财秘方。
改造“房中房”
2002年，张小姐工作一年后，由家人出资6万元加上自己存下来的3万元，在天河城附近的地铁口旁贷
款买了一套两室一厅的二手房。由于当时广州楼价徘徊在低位，这套73平方米的房子价格仅需32万元，月
供约2000元。
一年后，张小姐结了婚，当她准备将婚前购买的房子转为出租时，发现由于房子的楼龄已近10年，月
租金在当时只有2200元左右。
经过考虑，张小姐决定将自己的房子重新装修，间隔为一个大门进去的4个独立的带厨具和卫生间的
小单间。一个多月后，装修一新的房子顺利租出，每个小单间月租金约为1000元。
“房子的改造费用，包括新添置的家具、电器费用，总成本大概是5万元。我选择的租客都是刚毕业
的大学生，又以女孩子居多，交租准时，房屋保持得很整洁。而对中介来说，一套房变成多间房出租，他
们中介费也能多收不少，也很乐意帮我推销。”张小姐颇为得意地说，她对房子的“改造”竟然引来一些
街坊纷纷效仿。到了2006年，天河城已成为“房中房”的聚集地，并取代不少“城中村”成为刚毕业的大
学生的落脚地。
“每个单间月租最高时曾经达到了1500元。”张小姐说。不过，随着“房中房”不断涌现，小区内的
住户反对声音也在增多，这些住户认为“房中房”改造危害建筑安全，而且容易造成下水道堵塞，不时有
邻居跑到物管处投诉。
不愿陷入麻烦之中的张小姐，在2006年末将这套两居室转卖，售价约68万元，扣除贷款利息、手续费
及交易等费用，张小姐合计净赚约38万元。
“合资炒楼”
2005年初，又存下一笔钱的张小姐开始寻找合适的物业进行投资。“因为2004年我审计过几家房地产
公司的账目，发现由于建筑原材料上涨，开发商有提价的需要。实际上，2005年初已经出现房价加速上涨
的势头，于是就没有听从家人让我把积蓄拿去买国债的建议，而是把它投资到了房产上。”
经过反复比较，2005年秋，张小姐选中了位于市中心的一个中小户型新盘，这个楼盘的认购价比同地
段物业低20％，而且周边有不少写字楼。
但是此时张小姐遇到了一个问题，实地考察后她看中的不是原计划购买的40平方米小户型，而是一个
朝向更好、景观更好的两居室。但当时她那套“房改房”尚未转手，手里的现金只有7万元左右，不足以
支付首期款。此时，恰好她一个好朋友也想投资，但是也只有几万元的闲钱。
于是张小姐想到了“合资炒楼”。朋友虽然结婚了，但是婚房是由夫家提供，因此购买的时候以朋友
的名义申请到了初次置业的优惠贷款利率。月供款及交易、收楼费用则由双方平分。
“联合炒房的好处是风险分散了，而且供楼压力不大，在收楼出租前只需要每人月供1200元左右。”
张小姐说。1年后的收楼期，她们所购买的物业价格已经上涨了50％。目前的价格更是接近买价的2.5倍。
尝到了甜头的张小姐在2006年上述物业收楼出租后，又与另外一个朋友以同样的“合资买房”方式购
买了两套位于老城区中心花园酒店旁的小户型。由于朋友没有贷款记录，这次还申请到了公积金贷款。
“现在三套房产的租金除了还月供，还绰绰有余。尽管央行不时加息，但是因为有两套物业都是公积
金贷款，月供节省了不少。而我投入三套房的首付款加上收楼前的月供合计约20万元左右。如果按目前的
市价将三套房产都卖出去，扣掉贷款还能净赚70多万元。”
张小姐认为，投资不一定要身家殷实，小本经营也可以积少成多。本钱少的投资者，选择房产时，首
先需要控制成本，比如实地考察租金能否抵消月供，如何提高租金水平，尽量减少自己的后续投入等。而
引入知根知底的合作伙伴，可以减少前期支出，增加抗风险能力，又避免了为供楼而降低自己生活水平的
状况出现。
目前广州楼价下调，张小姐正在考虑是否再进行投资。“如果有比较具有吸引力的价格，我会考虑再
和朋友合作的。”
根据记者估算，张小姐名下三套物业均申请了20年贷款，目前贷款余额为66万元，租金收入每月约
7000元，三套物业目前市值约为215万元。