物业管理的必要性及当前面临的困境

物业管理在我国属一个新兴行业，处于不断完善的发展阶段，面临着诸多的矛盾和制约因素。因此，面对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，探索我国物业管理可持续发展的思路，采取一些切实可行的措施，推进物业管理行业的发展，已成为我国物业管理亟待研究和解决的重大课题。
当前我国物业管理面临的一些突出矛盾表现在：
一、物业管理发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。
我国的物业管理，由于受市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大，物业管理在我国具有巨大的潜力。
二、物业管理高端人才匮乏，影响物业管理水平。
目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍，从事创新型物业管理人才、多功能复合型人才和高级管理人才太少。这种人才不足的局面，严重影响了物业管理行业向高层次发展（如智能化物业管理）。
另外，在物业管理人员素质偏低的情况下，管理服务往往不到位。由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不全。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，甚至摆不正服务与被服务的关系，业主对此意见很大。近年来 物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、保洁水准低、电视、电梯使用不理想等等。
三、物业市场竞争机制不健全。
物业管理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但目前绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派物业管理企业，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有碍于物业管理市场的培育，而且被委派的企业没有危机感和紧迫感，反而阻碍了物业管理企业的健康发展。
目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，而且多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重等问题。许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，不少物业管理企业陷入困境。
四、管委会组建问题。
一些住宅小区管委会（即业主委员会）组建不及时，有的未按规定通过民主选举产生，有的管委会不能代表产权人、使用人的意志，使用发挥的不好。甚至不少住宅小区未成立管委会；有的住户不知道本住宅小区是否成立了管委会。应该说，按合法程序产生的能够代表广大业主自身利益的管委会，能够在较高程度上维护消费者的合法权益。
五、物业管理法规体系尚未形成。
1994年以来，建设部等国家部委（局）虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章或行业规范。总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，缺乏系统性和综合性等问题。
物业管理涉及到千家万户，与人民生活息息相关，怎样才能促进该行业健康、快速的发展呢？特别是在一些地方，人们对物业管理的认识尚不充分。因此，探索物业管理企业可持续发展模式，非常具有其重要性和必要性。
随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、居住质量、物业管理水平和社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成，业主必然会通过公开招投标来选择信得过的企业管理自已的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好，社会信誉好，收费合理就选聘谁。否则，谁物业管理服务不到位，质次价高就会在竞争中被淘汰。
物业管理企业的主要任务是为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活和工作环境。因此，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、现代化的水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和经济发展，有利于加快城市化的进程，促进城市管理体制的改革。
物业管理的实践证明，城市住宅物业管理搞好了，城市的管理水平相应提高了，而且财政负担减轻了，人们工作和生活的环境改善了。如今，物业管理企业的迅速壮大，物业管理服务领域的不断拓展，物业管理服务水平的明显提升，物业管理从业人员自身素质的不断提高，标志着我国物业管理这一朝阳产业具有强大的生命力和广阔的发展前景。

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