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房地产利润何其高?
[日期：2008-08-18] 来源： 作者：
160亿元身家的世茂集团许荣茂，在地产首富的位置上还没有坐够半年，今年4月底就被广东碧桂园的杨氏“二丫头”以600亿元大幅超越。杨氏“二丫头”刚登顶“中国首富”，重庆市副市长黄奇帆就表示，重庆龙湖地产如果上市成功，“中国首富”将再度易人。
地产界名人潘石屹坦承：过去的两年，房地产商都赚了大钱。
厦门的房价转眼间轻松地迈过万元“雄关”。厦门房价高企，房地产开发商所得究竟是高还是一般，让我们来剖析一下吧。
年报显示房企高利润
厦门国贸集团与建发集团是厦门最著名的国有大公司之一，其房地产业在厦门赫赫有名。由于这两家都属上市公司，每年的年报可为我们披露房地产开发的真实利润，让我们来看看它们的房地产开发商利润率有多少。
厦门国贸集团股份有限公司的2006年年报显示，公司主营业务收入148.96亿元，主营业务利润8.2亿元，净利润2.02亿元，每股收益0.44元，其业务主要体现为进出口贸易、国内贸易、房地产开发和码头物流几大块。
其拳头产业进出口贸易主营业务收入77.33亿元，主营业务利润率仅有3.65%。国内贸易更“可怜”，主营业务收入97.29亿元，主营业务利润率也仅有2.04%。房地产主营业务收入仅为区区的3.42亿元，主营业务利润率却高达48.18%，房地产开发的毛利率是进出口和国内贸易的十多倍。
对厦门上市公司年报素有研究的中国注册会计师、厦门某审计事务所负责人黄小姐分析道，年报还显示，厦门国贸集团股份有限公司已成功地从一家外贸为主的企业转型为相关多元化，在厦门拥有诸多垄断资源的大型集团，目前房地产已经成为其支柱主营业务。虽然地产业务确认的楼盘面积低于2005年而使得收入水平出现了一定下降，但由于在土地储备成本等方面的优势，毛利率由36.3%提升到了48.18%，国贸阳光三期、国贸春天、国贸蓝海、大嶝岛土地储备等优质楼盘项目和储备将成为地产业务的有力支撑。
厦门建发股份有限公司的情况也大致如此，2006年进出口贸易主营业务收入110.58亿元，主营业务利润率仅有3.56%；国内贸易主营业务收入115.27亿元，主营业务利润率也仅有1.90%；房地产主营业务收入仅为6.55亿元，主营业务利润率高达39.89%。
协议用地同样产生高利
国有房地产企业利润如此之高，私有企业又如何呢？由于私有企业皆不上市，我们无从知其财务报表，但一些公开发表的数据还是有助于解开这个谜团的。
2003年8月1日起施行的建设部《协议出让国有土地使用权规定》，规定出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。但公开的数据显示，厦门市目前已清理的历史遗留商品房用地存量近450万平方米，共可向市场提供约1246万平方米的商品房。
在厦门网上房地产可查到，风景如画的环岛路上有一个面朝大海的热销楼盘，批准销售面积是60000多平方米，已售均价是11000多元。而在厦门市国土资源和房产管理局2006年10月25日公布的《城镇房地产开发土地供应情况和开发利用情况公示表》上显示，该楼盘是以土地方式协议出让取得的，楼面平均地价仅为1700元左右。
1700元左右的楼面平均地价，再加上1500元的建筑成本、10%左右的税金，该楼盘的成本价不到4000元。即使按11000元的售价计算，毛利率也高达近60%。这还仅仅是表面。
怪不得这两年“中国首富”不论怎么易人，都是在房地产圈内转。
行业利润率对比
金龙汽车股份有限公司是国内客车行业领头羊，已占据国内客车市场份额的三成左右。年报显示，金龙汽车2006年主营业务收入96.07亿元，主营业务利润率12.63%。
厦工股份公司是中国“五百强”企业，拥有当今中国最大的工程机械制造基地。年报显示，厦工股份2006年主营业务收入33.83亿元，主营业务利润率11.93%。
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