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房产中介在二手房买卖中承担的责任和义务
[日期：2008-06-24] 来源： 作者：
一、房产中介组织的社会功能与运作机理
中介组织是社会发展的产物，它是介于政府、企业和个人之间，从事沟通、协调、公证、评价、监督、咨询等活动的机构。它的业务活动以充当不同主体的媒介为核心内容，具有提高社会、经济运行效率的社会功能。由于房地产市场本身所具有的特点，使得房产中介组织更显得尤为重要。
首先，商品房市场特别是住房二级市场的形成，对房产中介组织产生强烈需求。随着我国从计划经济体制向市场经济体制的转变，房地产业获得了长足的发展，也产生了一些问题。主要表现为商品房供给结构失衡，新开发住房的单套面积越来越大，造成中低级消费群体适用型住房难买的状况。与此同时，较高级的消费群体普遍存在着对现有住房不满意，希望卖掉旧房买新房的心理欲求。因为商品房价值巨大，所以卖掉旧房通常为改善居住条件的先决前提。在这种情况下，房屋置换自然地成为了房地产行业的延伸。然而住房二级市场繁荣的最大障碍就是交易信息不通畅，即俗称的“卖方找不到买方，买方找不到卖方”。无论是买方还是卖方，以个人行为去获取交易信息都是高成本、高风险与低效率的。房产中介组织正是基于市场对房产交易机会的需求，应运而生。
其次，房产中介组织对于解决房地产单笔交易中的不完全信息、非对称性信息问题必不可少。房地产的自然特性形成了其独特的“个体间异质性”。不同于其他产品，每一个房地产个体都是不同的，不同的开发商生产的产品是完全不同的，开发商设计建设等均相同的房地产会因地块、区位不同而相异；相同的区位又因楼层结构朝向等的不一样而不一样。这种“异质性”，直接导致房地产价格的差异性，是房地产市场信息问题的根源。另一方面，质量信息是房地产交易中必须解决的又一信息问题。经济学中从对产品质量了解程度将产品分为三类：购买前能了解其质量的，称为“搜寻品”，消费后才能了解其质量的，称为“经验品”,消费后也很难了解其质量的，称为“信任品”。房地产是介于经验品和信任品之间的产品，处于弱势的消费者，需要借助某种专业、权威途径才能了解房产质量信息。房产中介组织可以在很大程度上帮助房产交易双方解决掌握了解交易信息方面的困难，如提供相对客观的交易标的、市场价格和相对权威的交易标的质量评价等。
第三，房地产交易内容复杂，涉及的权利关系复杂，需要借助于房产中介组织。如房地产交易市场包括买卖市场、租赁市场、典当市场、抵押市场、拍卖市场等，其中买卖市场又包括现房买卖、期房买卖、公房买卖、商品房买卖、经济适用房买卖等。每一交易行为中又产生估价、合同、公证、税费等业务。由于房地产不可移动的特点，房地产交易实际上是权利的交易，涉及到政府的权利有：管理权、征用权、税收权、注册登记权、优先购买权等；涉及到持有者的权利有：所有权、使用权、占有权、收益权、处置权、抵押权、租赁权、赠与权、继承权、典当权等。要将所有的交易行为、法律关系以及相关的政策法规等全部掌握非常困难而且成本高。为此，就产生了交易主体对房产中介组织提供专业化服务的依赖性。
基于上述提供房产交易机会、房产交易信息和房产交易服务的三大功能，房产中介组织在我国于上世纪90年代开始产生，并在此后的十几年中获得蓬勃发展。为规范房产中介市场，建设部于1996年1月8日颁布并于2001年8月15日修正了《城市房产中介服务管理办法》。该《办法》将房产中介服务定义为，房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。其中，房地产咨询是指，为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；房地产价格评估，是指对房地产进行测算、评定其经济价值和价格的经营活动；房地产经纪是指，为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
实践中，评价房产中介行为和调处房产中介纠纷，普遍存在一种认识上的误区：把房产中介服务狭隘地理解为房产买卖、租赁居间活动。笔者以为，这有失偏颇。居间是指，双方当事人约定一方为他方提供、报告订约机会或为订立合同的媒介，他方给付报酬的民事活动。房产中介服务显然不仅仅局限于房产中介为房产交易的买方或卖方提供报告订约机会。
以一个普通的房产买卖交易为例：卖方到房产中介登记售房时，通常会向其咨询该房的市场价格，并据此为参考确定售房报价。这里面涉及到房地产价格评估服务。买方到房产中介寻求房源时，通常也会就其所供房源的市场价格、质量情况、权属情况作进一步的了解。这时，需要房产中介提供房地产咨询服务。交易双方在达成一致意向后进行交易过程中，通常还需由房产中介提供一系列的交易手续方面的协助。物价部门对房产中介收取中介费的核定价格为，交易标的的2％－5％之间。本市房屋价位通常为10万－50万之间。以此推算，房产中介每促成一笔交易，收取的中介费至少是2000元－10000元之间。该价格总体是比较高的，应该体现对房产中介提供一系列服务的要求和对房产中介提供相关服务可能产生经营风险的考虑。所以，房产中介的三项服务内容，应存在这样的关系：房地产咨询、房地产价格评估可单独提供；提供房地产经纪服务应一并提供前两项服务的内容。即买方或卖方与房产中介签订的委托售（买）房合同，不单纯是个居间合同，而应是确定房产中介负有居间义务、附带提供房地产咨询、估价服务义务和享有收取相应报酬权利的合同。
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