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今年房地产市场调控重点--美萍房地产管理软件

[日期:2008-08-14] 来源:  作者:佚名 [字体: ]

长期来看,房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。未来房地产市场调控的重点应继续落实增加住房供给、调整住房供给结构、加大住房保障力度、抑制房价过快上涨等政策措施,主要建议有以下几个方面。

1.继续加大普通住宅的土地供应,保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模

为了使居民不断增长的住房需求得到满足,保证广大居民能够安居乐业,必须继续加大普通住宅的土地供应,保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。针对中低价位、中小户型住房供应不足问题,应推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手,确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模,改善住房供应结构,确保“90/70”政策目标的实现。

为了促进土地的节约利用,缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾,必须继续加大对闲置土地的清理力度,盘活和利用存量土地。目前,开发商囤地现象仍十分严重,从2006年上市公司年报看,一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备,土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上,个别企业超过1000万平方米,按目前的囤地企业年开发量计算,在没有新购土地的情况下,一般可供连续开发好几年,个别企业土地储备量可供开发67年,其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。为了加快存量土地的开发速度,可以考虑采取以下措施:一是调高土地闲置费标准,对囤积土地的开发商征收惩罚性土地闲置费,通过经济杠杆压缩其囤地空间,加快土地开发和房屋建设速度;二是严格贯彻无偿收回闲置土地使用权这一处置措施,做到执法必严。另外,还可以探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。

2.完善住房保障制度,减轻中低收入居民购房负担

住房保障是社会保障问题的重要内容,是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。因此,未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系,解决中低收入家庭的住房问题。对于商品房的房价问题,则更多地由市场决定。

完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。针对经济适用房开发投资比重偏低的状况,国家应采取有力措施,推动地方政府通过调控项目立项和土地供应,安排经济适用住房开发项目,可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。针对经济适用房买卖过程中存在的富人寻租行为,除严格控制供应对象外,应尽快落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,改变现在的经济适用房出售政策,对经济适用房实行封闭式管理,建立政府回购制度。符合条件的居民可以申请购买经济适用房,但如果需要出售经济适用房的话,只能按规定的价格卖给政府。为了解决廉租房房源不足问题,建议通过由政府承租一些年代久远的二手房,转租给低收入居民。

3.择机开征物业税,稳定房价

目前,我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税。对房地产交易环节征收重税,虽然起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用,但在目前供求紧张的市场环境下,这些税收成本最终必定转嫁到购房者身上,客观上反而助长了房价的上涨。而且,较高的交易税和零持有税使得一部分居民保有住房的意愿增强,也限制了存量房地产的正常流转,更加剧了住房供应矛盾。从国外的经验看,目前的税收调节只能作为一种权宜之计,房地产税收调节应该以物业税等保有阶段的税种为主。物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价,而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。

(1)由于我国现行房产税制度对居民自有自用房产不征收房产税,投机者“囤积”房地产的机会成本较低,投机性需求旺盛,造成房地产市场的虚假繁荣。对于投机者来说,开征物业税将是信心和预期的打击,通过提高房地产的保有成本,加大了“囤积”房地产的风险,可以达到抑制房地产投机的目的。

(2)较高的保有税率可以避免业主空置或低效率使用房产,以盘活现有的房地产存量,刺激存量房的流动,促进二级市场的发展,从而更好地实现住房“经济适用房——二手房——商品房”的梯级消费,满足不同收入阶层家庭的住房消费。

(3)对地方政府而言,一方面,由于物业税是永久的可持续的税收收入,可以为地方政府提供稳定的税收来源,有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题;另一方面,由于物业税随着当地房价上涨而增加,而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等,这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入、重视长期规划和城市可持续发展。

为了尽可能减低普通消费者的居住支出,可以考虑借鉴国外的经验,对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率,对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。

4.建立科学的住房消费模式,提倡“租、购并举”

我国住房租赁市场不发达的主要原因在于,在现行制度下,房屋所有权往往与户口、子女就学密切联系在一起,在无形中限制了租赁市场的发展,许多刚刚步入工作岗位、积蓄无几的年轻人被迫加入买房者的队伍。租售比例不合理不仅阻碍着我国租赁市场的正常发育,而且使许多城市出现了“售后空置”与“租房困难”并存的现象,进一步加剧了目前城镇住房的供需矛盾。

因此,科学的住房消费模式的建立在很大程度上有赖于相关政策措施的不断完善。只有完善房屋租赁的配套措施,解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题,摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍,解除居民租房的后顾之忧,才能促进租售互补,充分、合理地利用房产存量资源。

5.加强信息体系建设,引导房地产合理生产和消费

通过完善的房地产信息系统和定期公告制度,及时向社会提供真实完整的土地资源情况、房地产供求情况(包括新增房地产数量、存量房地产数量)、租赁市场的资源、房地产租售价格等信息,有助于合理引导房地产的生产和消费。我国除1985年住房制度改革之初做过住房普查外,几乎没有做过什么普查。房地产市场是一个动态的市场,经过20多年的建设,城市房屋的存量状况发生了很大变化。为了摸清家底,有必要在全国范围内进行一次房屋普查,通过加强信息体系建设,引导开发商理性开发,购房者理性消费,同时,为管理部门制定相关政策和房地产建设规划提供可靠依据,进而提高决策的科学性。

6.提高居民收入,增强购房能力,缓解住房供求矛盾

长期以来,我国实行的都是低工资制度,人们的收入增长率长期落后于经济增长率,居民收入占国内生产总值的比重过低。改革前,由于住房、医疗、教育等由政府和单位统管,低工资的弊端没有显现。随着住房货币化的推进,一方面是基数巨大且快速上涨的房价,另一方面是工资制度改革滞后、住房补贴数额甚少,住房市场供需脱节问题不断凸显。因此,解决当前房地产市场的供求矛盾,一方面,要通过宏观调控,抑制房价过快上涨,另一方面,要通过提高居民收入,增强消费者的购房能力。

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