房地产市场凉几许！
| [日期：2008-10-13 ] |
来源：互联网 作者：佚名 |
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由于国家改革了公民休假制度，国庆假期作为改革后第一个黄金周受到开发商们的空前重视。然而，这个黄金周无疑让开发商们大大失望了，他们称今年的金秋实在是凉。的确，从日前的统计情况看，假日期间各大城市楼盘成交量依然延续着节前的低迷，成交价格也在继续下滑。鉴于国庆黄金周在房地产业全年销售中举足轻重的地位，对此期间市场表现做一个盘点将有助于我们把握房市全年的趋势。
成交
让我们先来看看各一线城市黄金周期间的房地产成交情况。
在北京，黄金周期间并没有出现地产商期待的成交回暖。据统计，黄金周前六天期房网上签约1789套，其中住宅期房签约1662套，同比分别下降31.5%和29.2%；现房网上签约92套，其中住宅现房签约仅44套，同比分别下滑66.4%和76.1%。价格方面，据不完全统计显示，目前京城打折降价的楼盘已经超过100个。
在上海，“十一”期间全市商品住宅仅成交6.96万平方米，同比下降超过50%，创2005年宏观调控以来新低。
在深圳，黄金周的淡静收场让多家开发商未完成销售目标。该周一手房成交量环比下跌24.5%，成交均价环比下降19.3%，10月3日甚至一度创出8395元/平方米的单日均价新低，直至长假结束后才回复到万元以上。
在南京，虽然在“十一”之前市政府出台了补贴购房的利好政策，但7天仅成交住宅38套，仅为去年同期的13.4%。
库存
从供求关系角度来看，目前房产降价的根本原因应是近年来房地产投资增长过快以及房价增长过快，而居民购买力相对不足。国家统计局公布的数据显示，截至8月末，全国商品房空置面积达1.3亿平方米，同比增长8.7%。在国内外经济形势不容乐观的当下，这种供需矛盾越发突出。
如北京房市在交易量持续减少的同时，楼盘库存却持续增加。北京房地产交易管理网的数据显示，到10月4日，全市可售房屋套数增长43%，可售住宅面积增长44.3%。
一方面是新房的滞销，另一方面是存货的大量堆积。深圳国土局数据表明，截至10月5日，全市新房可售面积达到635.29万平方米，待售新房为6.17万套。
在杭州，与去年此时主城区只有3546套可售商品住宅相比，目前杭州主城区的可售房源总量达到25460余套，供应极为充裕。而在即将到来的秋季房交会上，还将有不少新楼盘面市，杭州房市的可售房源总量将会达到近年来的新高点。
观望
宏观经济不稳使得投资者心理预期发生逆转，受房价大幅度下跌影响，置业者对未来房市价格预期非常低，市场观望气氛浓厚。一些购房者甚至认为，房价还将跌下去。
某网站在深圳所做的调查显示，消费者观望心态依然浓厚，其中八成的被调查者选择继续观望，近九成的被调查者认为深圳的房价还会继续下跌。深圳市民认为，现阶段之所以选择观望，是因为房价还没降到他们的心理价位，深圳关内的房价应该在每平方米8000元到10000元，关外应该在每平方米5000元到6000元。深圳社科院高海燕也表示，在外围环境不确定的情况下，消费者观望心态短期内不会减缓。
在北京，虽然郊区不少项目的价格调整幅度已经很大，但京城多数购房人认为，降价房源的品质普遍较差，区域位置也不理想。而五环内房价下跌才刚刚开始，未来的房价还将回调，与其现在购买格局不太理想、位置较偏的房产，倒不如再等一段时间，等房价回调到位，以可以接受的价格选择自己满意的商品房。
广州市民李娜表示，买房子不是买菜，即便买菜也要货比三家，因此在国庆期间多去几个楼盘对比一下，并不会立即购买。此外，她和其他市民一样都认为目前广州的楼价还没有降到心目中的期望值，担心买亏了，因此希望看到开发商更有诚意的降价活动，而不是那种遮遮掩掩的促销。
博弈
据了解，在北京城区，华业玫瑰郡、远洋山水、中粮假日风景等项目是目前市场上知名度较高、打折幅度较大的楼盘，但特价房总量都不多，总体价格降幅也比较有限。所谓的“打折促销”实质上带有投石问路的意思，明确降价的楼盘并不多见。
有分析人士表示，其实开发商并未集体降价。可能受到近期一些政策信息的干扰，如银行“双率”下调、中房协向国家建设部上书稳定房地产市场、地方政府救市措施的出台等，使得他们对政府救市的预期更高，他们降价的决心并不坚决，降价幅度也在减弱。
深圳房地产研究中心副主任王锋表示，房市的观望气氛仍然很浓，大部分消费者对市场的信心不足，对当前经济形势和市场形势要保持一个理性观察，持币待购是最理性的。王锋认为，房市需要更有力度的调整，才能恢复市场的信心，而仅仅靠送礼品、送家电、送旅游以及抽奖等优惠活动，不足以打动观望中的消费者，实质性的降价才是最关键的。
前路
当前，随着美国次贷危机所暴露出来的房地产泡沫风险越来越清楚，中央政府显然不愿意看到美国的房地产大泡沫和金融海啸在中国重演，所以，中国的房地产市场要想重新走上炒作或投机之路是不可能的，对房地产炒作遏制的政策也不会改变。
某外资房地产咨询机构在一份最新分析报告中说，中国主要城市的房价已明显出现压力，毕竟过去的涨幅过于凶猛。由于房价已超出普通老百姓的购买力范围，从而引发目前的房地产市场调整。
因此，在这样的宏观和行业背景下，开发商惟有通过降价迎合购房者，让房地产市场价格回归到他们有支付能力的水平上。中原地产张伟就此指出，多数楼盘还需要继续降价才能快销。他分析说：“黄金周之所以成交这么少，主要是因为没有出现大规模集体降价，而近两月的整体经济环境又发生了一些变化，使得置业者信心大受动摇。而今开发商应趁着经济局势的变化尚未影响到市民购买力之前，降价快跑。”上海分析人士认为，降价幅度仍是决定成交量的关键因素，在四季度新盘低开之后，购房者的入市脚步也将有所加快，但供过于求的局面已定，开发商若想获得良好业绩就必须低价入市。
开发商们应当承认，房价近年来的不断高涨在民众中引起了强烈的不满，房地产业在某种程度上已成为中国招人恨的行业。“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，愿开发商们以恒大地产公司这句名言共勉。
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