投资房地产信托有风险 - 美萍房产中介管理软件

[日期:2008-05-29 ] 来源:  作者:未知

●注意信托产品的流动性风险
  目前 信托机构的信托产品,在流动性方面与存款和股票相比是比较差的。由于没有完备的法律和 规范,信托产品虽在信托公司内部有可以转换的可能性,但始终未能找到变现途径,如无法质押取得贷款 ,当然也没有自由的市场进行流通。换句话说,信托生效后,一旦出现急需资金的情况,将无法通过正常 渠道进行融资。
  目前我国发行的房地产信托计划多数以贷款性质运作,资金和产品流动性差,虽然信托文件上规定投 资可以转让,但信托产品的转让平台还没有建立。另外,在办理过户手续时信托公司还要向买卖双方各收 取合同金额的千分之一的手续费,所以,投资房产信托产品更好是用一段时间不急需的资金。
  ●认真考察房地产信托项目
  主要包括考察房地产项目的前景和信托产品的担保单位。一般情况下,政府委托项目信用更高,但收 益较低,而“国”字头企业做担保的项目信用水平居中。
  我国现有的房地产信托计划在运营模式方面也存在缺陷,绝大多数地产信托产品都采取的是贷款模式 ,形式比较单一,抗风险能力差。
  近几年来,全国各地房地产十分火爆,房价不断高涨,从而使房地产信托风险处于相对较低状态。同 时,由于目前市场需求远远大于供给,信托公司有足够的项目可以挑选,这也大大降低了房地产信托投资 的风险。但房地产是个周期性很强的行业,收益体现出不稳定、大起大落的特点。
  如果房地产陷入低潮,根据《信托法》及相关规定,信托产品不能作保底承诺,房地产信托计划所谓 的“预期收益”只是信托公司的一种市场判断,并不等同于银行存款的债权债务关系。也就是说,房地产 信托计划一旦运作失败,信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失,至于运营过程 中发生的风险,则完全由投资人承担。所以认真考察房地产信托项目是投资的重中之重。
  ●认真考察信托公司的实力
  根据年报的业绩选择信托公司可能是一种回避风险的新途径。今年是信托公司信息披露试点的第一年 ,各家公司的业绩差距很大。 对披露年报的信托公司经营业绩评判,除净利润指标, 信托报酬率作为信 托报酬应收收入合计与年均受托资产本金之比,是信托业比较看重的一项,它能够反映各家公司信托管理 水平的差异。此外,关联交易是一个比较敏感而重要的问题,应注意信托公司有无必要采取措施,防范关 联交易可能导致的金融风险。
  ●注意信托项目运营过程中的风险
  根据有关法规,信托项目运营过程中发生的风险,要完全由投资人承担,信托公司不承诺信托财产不 受损失。只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,才会负责赔偿委托人的损失。投资者应关注信托公司 的风险控制手段,幻想追求低风险下的高收益是不现实的。(华宝信托 吴平)

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