投资房地产信托有风险 - 美萍房产中介管理软件

●注意信托产品的流动性风险
　　目前 信托机构的信托产品，在流动性方面与存款和股票相比是比较差的。由于没有完备的法律和 规范，信托产品虽在信托公司内部有可以转换的可能性，但始终未能找到变现途径，如无法质押取得贷款 ，当然也没有自由的市场进行流通。换句话说，信托生效后，一旦出现急需资金的情况，将无法通过正常 渠道进行融资。
　　目前我国发行的房地产信托计划多数以贷款性质运作，资金和产品流动性差，虽然信托文件上规定投 资可以转让，但信托产品的转让平台还没有建立。另外，在办理过户手续时信托公司还要向买卖双方各收 取合同金额的千分之一的手续费，所以，投资房产信托产品更好是用一段时间不急需的资金。
　　●认真考察房地产信托项目
　　主要包括考察房地产项目的前景和信托产品的担保单位。一般情况下，政府委托项目信用更高，但收 益较低，而“国”字头企业做担保的项目信用水平居中。
　　我国现有的房地产信托计划在运营模式方面也存在缺陷，绝大多数地产信托产品都采取的是贷款模式 ，形式比较单一，抗风险能力差。
　　近几年来，全国各地房地产十分火爆，房价不断高涨，从而使房地产信托风险处于相对较低状态。同 时，由于目前市场需求远远大于供给，信托公司有足够的项目可以挑选，这也大大降低了房地产信托投资 的风险。但房地产是个周期性很强的行业，收益体现出不稳定、大起大落的特点。
　　如果房地产陷入低潮，根据《信托法》及相关规定，信托产品不能作保底承诺，房地产信托计划所谓 的“预期收益”只是信托公司的一种市场判断，并不等同于银行存款的债权债务关系。也就是说，房地产 信托计划一旦运作失败，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，至于运营过程 中发生的风险，则完全由投资人承担。所以认真考察房地产信托项目是投资的重中之重。
　　●认真考察信托公司的实力
　　根据年报的业绩选择信托公司可能是一种回避风险的新途径。今年是信托公司信息披露试点的第一年 ，各家公司的业绩差距很大。 对披露年报的信托公司经营业绩评判，除净利润指标， 信托报酬率作为信 托报酬应收收入合计与年均受托资产本金之比，是信托业比较看重的一项，它能够反映各家公司信托管理 水平的差异。此外，关联交易是一个比较敏感而重要的问题，应注意信托公司有无必要采取措施，防范关 联交易可能导致的金融风险。
　　●注意信托项目运营过程中的风险
　　根据有关法规，信托项目运营过程中发生的风险，要完全由投资人承担，信托公司不承诺信托财产不 受损失。只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，才会负责赔偿委托人的损失。投资者应关注信托公司 的风险控制手段，幻想追求低风险下的高收益是不现实的。（华宝信托 吴平）