“合资炒楼”小资本撬动大市值 - 美萍房地产管理软件

[日期:2008-05-29 ] 来源:  作者:未知
 

投资不一定要身家殷实,小本经营也可以积少成多。本钱少的投资者,选择房产时,首先需要控制成 本,比如实地考察租金能否抵消月供,如何提高租金水平,尽量减少自己的后续投入等。而引入知根知底 的合作伙伴,可以减少前期支出,增加抗风险能力,又避免了为供楼而降低自己生活水平的状况出现。
  在广州一家事业单位从事会计工作的张小姐,虽然目前只工作了5年,月收入也只有6000元左右,但 是目前却是三套房产的“包租婆”,全因她有一套独到的理财秘方。
  改造“房中房”
  2002年,张小姐工作一年后,由家人出资6万元加上自己存下来的3万元,在天河城附近的地铁口旁贷 款买了一套两室一厅的二手房。由于当时广州楼价徘徊在低位,这套73平方米的房子价格仅需32万元,月 供约2000元。
  一年后,张小姐结了婚,当她准备将婚前购买的房子转为出租时,发现由于房子的楼龄已近10年,月 租金在当时只有2200元左右。
  经过考虑,张小姐决定将自己的房子重新装修,间隔为一个大门进去的4个独立的带厨具和卫生间的 小单间。一个多月后,装修一新的房子顺利租出,每个小单间月租金约为1000元。
  “房子的改造费用,包括新添置的家具、电器费用,总成本大概是5万元。我选择的租客都是刚毕业 的大学生,又以女孩子居多,交租准时,房屋保持得很整洁。而对中介来说,一套房变成多间房出租,他 们中介费也能多收不少,也很乐意帮我推销。”张小姐颇为得意地说,她对房子的“改造”竟然引来一些 街坊纷纷效仿。到了2006年,天河城已成为“房中房”的聚集地,并取代不少“城中村”成为刚毕业的大 学生的落脚地。
  “每个单间月租更高时曾经达到了1500元。”张小姐说。不过,随着“房中房”不断涌现,小区内的 住户反对声音也在增多,这些住户认为“房中房”改造危害建筑安全,而且容易造成下水道堵塞,不时有 邻居跑到物管处投诉。
  不愿陷入麻烦之中的张小姐,在2006年末将这套两居室转卖,售价约68万元,扣除贷款利息、手续费 及交易等费用,张小姐合计净赚约38万元。
  “合资炒楼”
  2005年初,又存下一笔钱的张小姐开始寻找合适的物业进行投资。“因为2004年我审计过几家房地产 公司的账目,发现由于建筑原材料上涨,开发商有提价的需要。实际上,2005年初已经出现房价加速上涨 的势头,于是就没有听从家人让我把积蓄拿去买国债的建议,而是把它投资到了房产上。”
  经过反复比较,2005年秋,张小姐选中了位于市中心的一个中小户型新盘,这个楼盘的认购价比同地 段物业低20%,而且周边有不少写字楼。
  但是此时张小姐遇到了一个问题,实地考察后她看中的不是原计划购买的40平方米小户型,而是一个 朝向更好、景观更好的两居室。但当时她那套“房改房”尚未转手,手里的现金只有7万元左右,不足以 支付首期款。此时,恰好她一个好朋友也想投资,但是也只有几万元的闲钱。
  于是张小姐想到了“合资炒楼”。朋友虽然结婚了,但是婚房是由夫家提供,因此购买的时候以朋友 的名义申请到了初次置业的优惠贷款利率。月供款及交易、收楼费用则由双方平分。
  “联合炒房的好处是风险分散了,而且供楼压力不大,在收楼出租前只需要每人月供1200元左右。” 张小姐说。1年后的收楼期,她们所购买的物业价格已经上涨了50%。目前的价格更是接近买价的2.5倍。
  尝到了甜头的张小姐在2006年上述物业收楼出租后,又与另外一个朋友以同样的“合资买房”方式购 买了两套位于老城区中心花园酒店旁的小户型。由于朋友没有贷款记录,这次还申请到了公积金贷款。
  “现在三套房产的租金除了还月供,还绰绰有余。尽管央行不时加息,但是因为有两套物业都是公积 金贷款,月供节省了不少。而我投入三套房的首付款加上收楼前的月供合计约20万元左右。如果按目前的 市价将三套房产都卖出去,扣掉贷款还能净赚70多万元。”
  张小姐认为,投资不一定要身家殷实,小本经营也可以积少成多。本钱少的投资者,选择房产时,首 先需要控制成本,比如实地考察租金能否抵消月供,如何提高租金水平,尽量减少自己的后续投入等。而 引入知根知底的合作伙伴,可以减少前期支出,增加抗风险能力,又避免了为供楼而降低自己生活水平的 状况出现。
  目前广州楼价下调,张小姐正在考虑是否再进行投资。“如果有比较具有吸引力的价格,我会考虑再 和朋友合作的。”
  根据记者估算,张小姐名下三套物业均申请了20年贷款,目前贷款余额为66万元,租金收入每月约 7000元,三套物业目前市值约为215万元。

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